Ortsentwicklungsprozess B 4.o - ISEK

BÜRGER- UND AKTEURSBETEILIGUNG

Im Rahmen eines beispielhaften Zusammenwirkens von Gemeinderat und Gemeindeverwaltung mit dem vom Gemeinderat eingesetzten Arbeitskreis „Energiewende Bubenreuth" (dieser mit seinen Arbeitsgruppen „Energie“ und „Ortsentwicklung“), der Technischen Hochschule Nürnberg und von der Gemeinde beauftragten Soziologen und Städteplanern wurde bereits ab Frühjahr 2012 ein Weg der gemeinsamen Gestaltung der Ortsentwicklung beschritten.

 

Dieser fortdauernde Prozess B 4.o/ISEK sah und sieht ein hohes Maß an Bürgerbeteiligung vor. So haben sich sowohl die Bürgerinnen und Bürger von Bubenreuth („B") in Befragungen, Bürgerforen und Bürgerwerkstätten als auch sonstige „Akteure", wie beispielsweise Gewerbetreibende oder Vereinsvorstände, intensiv mit der zukünftigen Entwicklung des Ortes (Phase „4.o") auseinandergesetzt. Als Zwischenergebnis dieses Prozesses wurde bis Ende 2016 ein „integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept" (ISEK) erarbeitet. Der darüber von dem Büro msh erstellte Bericht ist in seiner Kurzfassung als Broschüre im Rathaus erhältlich, die Kurzfassung und die Langfassung finden Sie zudem auf der gemeindlichen Homepage unter http://www.bubenreuth.de → Ortsentwicklung.

 

INTEGRIERTES STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT (ISEK)

Ein ISEK wird als umfassende städtebauliche Untersuchung bzw. Rahmenplanung auf der Ebene der Gesamtstadt bzw. des Gesamtortes oder von größeren Stadt- bzw. Ortsteilen verstanden. Ein Arzt würde es vielleicht als „Screening“ bezeichnen, mit dem der Körper Bubenreuth vorsorgend auf Krankheiten und Risikofaktoren untersucht wird.

 

Dieses ISEK war Grundlage dafür, dass Bubenreuth in die Städtebauförderung und dabei in das Bund-Länder-Förderprogramm „Soziale Stadt“ aufgenommen werden konnte. Um gemeinsam mit der Regierung von Mittelfranken den Prozess der Städtebauförderung fortzuführen, sind weitere Schritte notwendig.

 

Werden im ISEK als der fachübergreifenden Analyse Defizite identifiziert, liegen also – um im medizinischen Jargon zu bleiben – verschiedene Blutwerte im kritischen oder krankhaften Bereich – müssen weitere Untersuchungen folgen, um die dafür verantwortlichen Ursachen zu erforschen. Dies geschieht in der städtebaulichen Planung mittels sogenannter „Vorbereitender Untersuchungen“ (VU), die im Zweiten Kapitel des Baugesetzbuchs (BauGB) als „Besonderes Städtebaurecht“ gesetzlich geregelt sind (siehe §§ 140, 141 BauGB).

 

VORBEREITENDE UNTERSUCHUNGEN

Die Vorbereitenden Untersuchungen müssen noch relativ großflächig erfolgen, um – wie es wohl ein Arzt ausdrücken würde – das krankhafte Organ verorten zu können. Wird es dann gefunden, soll die Untersuchung auch aufzeigen, welche Maßnahmen nach dem Baugesetzbuch möglich sind – das können gegebenenfalls auch mehrere verschiedene sein –, um die städtebaulichen Defizite zu beheben oder zumindest zu mindern, und ob sie sich als durchführbar erweisen.

 

Die vorbereitenden Untersuchungen sammeln im Allgemeinen Erkenntnisse über die Notwendigkeit der Sanierung. Sie erheben die Ist-Situation vor Ort, also die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge. Wo besteht Handlungsbedarf im Gebiet? Wie können Mängel behoben werden?

 

Darüber hinaus beziehen die Untersuchungen die Betroffenen vor Ort über Fragebögen, Informationsveranstaltungen und, wenn erforderlich, Workshops und Rundgänge mit ein. Zu der grundsätzlich bestehenden gesetzlichen Auskunftspflicht der Bewohner des Untersuchungsgebiets verweisen wir auf die weiteren Ausführungen unten.

 

Die mit der Befragung der mitwirkenden Anwohner gewonnenen Erkenntnisse werden über das Gesamtgebiet strukturiert und in Handlungsempfehlungen und Maßnahmen gegliedert.

 

Anders ausgedrückt sollen die mit den Vorbereitenden Untersuchungen gewonnenen Informationen zeigen, ob eine Behandlung möglich ist, und wenn ja, welche von gegebenenfalls mehreren infrage kommenden Therapien des betroffenen Organs zu empfehlen wäre. Dazu werden auch die Kosten für die anstehenden Maßnahmen aufgestellt.

 

Die Therapie erfolgt dann nur für das betroffene Organ, also nur im „Sanierungsgebiet“, das normalerweise lediglich einen Teilbereich des Untersuchungsgebiets umfasst.

 

SANIERUNGSSATZUNG

Der Patient Bubenreuth muss dann selber entscheiden, ob er das als krank diagnostizierte Organ überhaupt einer Behandlung unterziehen möchte – diese Entscheidung trifft der Gemeinderat: Er kann eine Sanierungssatzung beschließen, aber er muss das nicht tun. Den Inhalt der Sanierungssatzung, also die Art der zur Sanierung anzuwendenden Maßnahmen, die „Therapie“, legt der Gemeinderat ebenso fest wie den Umgriff des Sanierungsgebiets.

 

Dies sind dann die Grundlagen, um in das jeweils entsprechende Programm der Städtebauförderung von Bund und/oder Land aufgenommen werden zu können – nichts anderes als der Antrag an die Krankenkasse zur Beteiligung an den Behandlungskosten.

 

In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der „besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften“, das sind die §§ 152 bis 156 a BauGB, zwingend auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist (§ 142 Abs. 4 BauGB). Die Sanierung erfolgt dann im sogenannten „vereinfachten Sanierungsverfahren“, das inzwischen zum Regelverfahren geworden ist. Das Normalverfahren kommt in Mittelfranken seit rund 20 Jahren nicht mehr zum Einsatz.

 

MÖGLICHE DEFIZITE
(nur Beispiele, nicht abschließend)

Das ISEK hat beispielsweise zur Altersstruktur von Bubenreuth festgestellt, dass die Einwohnerschaft „in einem hohen Maße überaltert“ ist (siehe ISEK-Bericht, Langfassung, S. 15). Der Bericht führt dazu aus: „Im Rahmen des B 4.o-ISEK-Prozesses sollte deshalb ein ausgewogener Maßnahmen-Mix im Sinne aller Altersgrup­pen herbeigeführt werden, um eine ge­nerationengerechte Entwicklung in Bubenreuth zu unterstützen.“ In diesem Zusammenhang spricht der ISEK-Bericht auch an, dass eine Haushaltsbefragung ergeben hat, dass die Einwohnerschaft der Sicherung des Fortbestands des Altenheims höchste Bedeutung zumisst (S. 17).

 

Mit der Siedlungsstruktur von Bubenreuth befasst sich der ISEK-Bericht wie folgt: „Besonders strukturprägend sind einerseits die aneinan­dergereihten, teilweise noch landwirtschaftlich geprägten Hofstellen im Ortskern des Altortes mit ihren historisch bedeutsamen Bauernhäusern und Scheunen, andererseits die Gebäudestruktur der ,aus einem Guss‘ geplanten Geigenbauersiedlung, vorw. aus den 1950er Jahren mit ihrem in der Gesamtheit ,ensembleartigen‘ Charakter. Darüber hinaus prägen auch einige Einzelobjekte (Gebäude, Gewerbe-Areale etc.) die Ortsstruktur. […] Aus diesem Grunde kommt der ,Ortsbildpflege‘ eine nicht zu unterschätzende Bedeutung zu. Sie kommt besonders im Umgang mit denkmalgeschützten Objekten zum Tragen, aber auch bei der gewissenhaften Abwägung jeder Art von Bebauung im Ort bzw. bei Eingriffen in die Natur und Landschaft.“ (S. 27).

 

Um die Struktur der Teilgebiete zu erhalten, empfiehlt der Bericht folgendes Vorgehen:

 

„Ortzentrum Altort/ Ortsteil Nord

 

• Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach BauGB (Voraussetzung für Aufnahme bzw. Verbleib in Städtebauförderprogramm);
• Ggf. förmliche Festsetzung als Sanierungsgebiet, Formulierung der Sanierungsziele etc.;
• Diskussion und Abwägung der Ergebnisse vor dem Hintergrund des weiteren Umgangs mit dem Gebiet bzw. mit denkmalgeschützten Objekten;
• Ggf. Anwendung eines Förderprogramms für sanierungsabschließende Maßnahmen, darüber hinaus besteht die Möglichkeit der erhöhten steuerliche Absetzung nach § 7h EStG.

Geigenbauersiedlung/ Ortsteil Süd

 

• Bestandsaufnahme bezüglich Strukturerhalt und Sanierungsbedarf (ggf. als VU nach BauGB)
• Überplanung mittels B-Plan, der sich v.a. auch der Mischgebietsproblematik widmet;
• Ausarbeitung einer Gestaltungfibel mit Festlegung der Ziele in Bezug auf den Strukturerhalt;
• Kommunales Förderprogramm für sanierungsabschließende Maßnahmen bei Berücksichtigung der Vorgaben bzw. Empfehlungen aus der Gestaltungsfibel.“ (S. 29)

Sollte das bisher das Altenheim beheimatende Gebäude einer künftig anderen Nutzung zugeführt werden, müsse auch für das Umfeld des Eichenplatzes eine Gesamtplanung erstellt werden (S. 33).

 

Über die Geigenbauersiedlung im Allgemeinen und das Höfner-Gelände im Speziellen wird im ISEK-Bericht ausgeführt (S. 33):

 

„Bislang sind große Teile der ehemaligen Höfner-Betriebsgebäude und -Freiflächen nicht oder nicht ausreichend genutzt. Der Leerstand bedeutet v.a. auch ein nicht ausgeschöpftes Gewerbe- bzw. ggf. Wohnbauflächen-Potential und insgesamt eine unschöne Situation für das Ortsbild. […]

 

Über ein Gesamtkonzept sollten Nutzungsmöglichkeiten, Art der Sanierung und Erschließung eruiert werden. Unter Umständen könnte das Betriebs-Areal bzw. die gesamte Geigenbauersiedlung mit einem Bebauungsplan neu geordnet werden. D.h. über Festsetzungen bzw. konkrete Baufenster könnten Entwicklungsmöglichkeiten vorgezeichnet aber auch eingeschränkt werden, um langfristig tragfähige Wohn- bzw. Gewerbenutzungen zu ermöglichen […]“

 

Der Bericht über das ISEK identifiziert auch verschiedene „konkurrierende Nutzungen und Nutzungskonflikte“ (S. 31 ff): so in der Geigenbauersiedlung hinsichtlich Gewerbe und Wohnen, so bei der Nutzung des Straßenraums hinsichtlich der Verkehrsarten Auto, Rad und Fußgänger, die zu ordnen seien. Betroffen davon seien insbesondere auch der Eichenplatz und die Neue Straße/Hauptstraße.

 

Darüber hinaus empfiehlt der ISEK-Bericht auch, eine Verkehrsuntersuchung für den ganzen Ort durchzuführen und ein multimodales (unterschiedliche Verkehrsmittel betreffendes) Mobilitätskonzept zu erstellen (siehe S. 59).

 

AUSKUNFTSPFLICHT NACH § 138 BAUGESETZBUCH

Grundsätzlich müssen Eigentümer und Mieter notwendige Auskünfte zur Sanierungsvorbereitung nach § 138 BauGB erteilen. Wir setzen jedoch ganz auf Ihre freiwillige Mitwirkungsbereitschaft und freuen uns, wenn Sie auch ganz persönlich mit uns in den Dialog treten. Mit Ihren Angaben tragen Sie zu einer Entwicklung bei, die auch Ihren Bedürfnissen entspricht.

 

FÖRDERUNG PRIVATER MASSNAHMEN

Die Förderung von privaten Bau-, Sanierungs- oder Abbruchmaßnahmen ist erst möglich, wenn die Sanierungssatzung durch den Gemeinderat beschlossen wurde und Finanzmittel zur Verfügung stehen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir bei diesem frühen Verfahrensstand nicht absehen können, wann dies genau der Fall sein wird. Maßnahmen, die ohne vertragliche Grundlage begonnen wurden, sind nicht förderfähig und steuerlich nicht begünstigt.

 

SANIERUNGSVERMERK

In einem Sanierungsgebiet bedürfen Vorhaben, also von den Grundstückseigentümern beabsichtigte bauliche Maßnahmen, aber auch der Abschluss oder die Verlängerung von langfristigen (nur diese!) Mietverträgen, der Genehmigung der Gemeinde (neben einer etwaigen bauordnungsrechtlichen Genehmigung des Landratsamtes). Diese Genehmigungspflicht wird mit einem Eintrag ins Grundbuch gesichert, der gelöscht wird, sobald die Sanierung beendet ist.

 

AUSGLEICHSBEITRÄGE

Das Gesetz geht davon aus, dass die Sanierung eines Gebiets eine Wertsteigerung der Grundstücke bewirkt, die die Gemeinde dann in Form eines Ausgleichsbeitrags abschöpfen kann, aber nur, wenn sie die Sanierung im Normalverfahren durchführt (§ 152 BauGB), was – wie oben bereits ausgeführt wurde – regelmäßig nicht der Fall ist. Ausgleichsbeiträge wird die Gemeinde demnach nach heutiger Fakten- und Rechtslage nicht erheben.

 

VORTEILE / MÖGLICHKEITEN DER SANIERUNG

• Klimaschutz (CO2-Ausstoß, Energieerzeugung, …), Förderung energetischer Sanierungen von Bestandsgebäuden
• Weiterentwicklung des Ortes
• Aufzeigen nutzbarer Nachverdichtungspotenziale zum Schutz der Außenbereiche
• Schaffung der Voraussetzungen für seniorengerechtes Wohnen
• Schaffung der Voraussetzungen für bezahlbaren Wohnraum / geförderten Wohnraum
• Bereitstellen von Gemeinbedarfsflächen
• Erhöhung des öffentlichen Freiflächenanteils
• Aufwertung des öffentlichen Raums
• Anpassung an aktuelle Mobilitätsanforderungen (Rad- und Fußwege, Parkierung etc.)
• Fördermöglichkeiten durch öffentliche Mittel
• Besondere steuerliche Vorteile (EStG § 7h und § 10f)

 

Weiteres Vorgehen

Mit der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen wird ein Planungsbüro beauftragt. Die Projektmitarbeiter sind dann teilweise auch eigenständig im Untersuchungsgebiet unterwegs. Über die anstehenden Termine und Veranstaltungen werden wir Sie rechtzeitig informieren und möchten Sie bereits heute dazu einladen.